L’utile funzione dell’agente immobiliare
Se stai pensando di acquistare o di vendere casa molto probabilmente deciderai di rivolgerti a un’agenzia immobiliare.
Se devi vendere, l’agenzia troverà un acquirente, allo stesso modo, se devi comprare, sarà molto più facile trovare un immobile individuandolo fra quelli in portafoglio dell’agente.
Di cosa si occupa l’agente immobiliare?
L’intermediario non è solo colui che mette in contatto le parti, ma anche colui che si occupa della parte burocratica: organizza i sopralluoghi, raccoglie i documenti, stipula i contratti, prepara tutto il necessario per il rogito dal notaio, ecc.
Questo implica ovviamente una percentuale da pagare al professionista sul valore dell’affare concluso, solitamente il 3% sul prezzo concordato per il passaggio di proprietà dell’immobile.
Quando matura il diritto alla provvigione?
Talvolta, sbagliando, si tende a pensare che la provvigione dell’agente immobiliare sia dovuta solo una volta firmato il rogito davanti al notaio.
Non è così: la provvigione è dovuta per aver messo in contatto le parti e averle portate a firmare un atto che le abbia giuridicamente vincolate (il cosiddetto compromesso).
Il fatto che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferito all’agente o all’agenzia immobiliare non fa nessuna differenza.
L’agente immobiliare, quindi, matura il diritto al compenso già prima del rogito, se venditore e acquirente hanno firmato il compromesso o una opzione.
Si tratta, infatti, di contratti che costituiscono un obbligo legale fra le parti e che possono essere tutelati attraverso le opportune azioni giudiziarie.
Cosa significa questo nella pratica? Che non appena viene apposta una firma su un atto che crea un vincolo giuridico, il mediatore può pretendere la provvigione.
L’agente immobiliare può chiedere di essere pagato prima del rogito?
Una volta stabilito quando scatta il diritto al compenso, vediamo quando va concretamente effettuato il pagamento.
Le parti possono stabilire un giorno preciso entro cui il cliente debba corrispondere le provvigioni all’agente immobiliare, a prescindere dal fatto che il diritto di quest’ultimo sia maturato in un momento precedente.
Di prassi, il contratto di mediazione fissa l’obbligo del versamento della provvigione al momento del contratto preliminare o del rogito notarile, ma cosa succede se il contratto non menziona un momento preciso?
Quando va pagato l’agente immobiliare se le parti non hanno stabilito nulla a riguardo?
Solitamente ci si rifà agli usi e consuetudini commerciali della Camera di Commercio locale, ma non è detto che la questione venga risolta in maniera definitiva.
In questo caso l’unica soluzione è quella di riprendere le norme generali del codice civile (art. 1755), secondo cui il compenso va pagato non appena «matura il diritto».
Quindi, come già chiarito, il diritto alla provvigione scatta non appena tra le parti si forma un vincolo giuridico.
Ciò significa che l’agente immobiliare potrebbe chiedere di essere pagato prima del rogito, poiché ha già maturato il diritto al compenso.
Provvigioni: sono ugualmente dovute se non si firma il rogito? E a chi spetta versarle?
Vediamo ora di chiarire cosa succede invece se, nonostante la firma del contratto preliminare, non si dovesse più firmare il rogito.
Al di là delle azioni di legge esperibili contro la parte che si sottrae al rogito, ci si chiede infatti quali siano gli obblighi delle parti verso l’agente immobiliare.
Quest’ultimo ha ugualmente diritto al compenso?
E se la provvigione è stata già versata, ma la proprietà non venisse poi più trasferita, l’agente deve restituire la somma ricevuta?
Come chiarito, il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti non si concludesse per colpa di una di queste. Così, se nonostante l’intervento dell’agente immobiliare, il venditore o il compratore non si presentassero dal notaio con una scusa qualsiasi, la provvigione sarebbe ugualmente dovuta.
Sia venditore che compratore hanno l’obbligo di pagare la provvigione all’agenzia immobiliare, poiché entrambi concluderanno l’affare grazie alla sua mediazione.
Non solo: se la compravendita è stata possibile grazie all’intervento di più agenti immobiliari, ciascuno di loro avrà diritto ad incassare la propria parte.
Quali sono i casi in cui l’agente immobiliare non matura il diritto alla provvigione?
L’unico caso in cui l’agenzia non va pagata è quando si dimostri che il rogito non è stato firmato proprio a causa del comportamento scorretto dell’agente: si pensi al caso in cui abbia taciuto un abuso edilizio o un vizio, scoperto dopo la firma del compromesso, o abbia messo in atto comportamenti illeciti a danno delle parti.
In tutti gli altri casi, quindi, a prescindere dal rogito, l’agente immobiliare può legittimamente pretendere di essere pagato già dopo la stipula del compromesso.
La provvigione è dovuta pure quando non esiste un contratto scritto con l’agenzia ma solo un incarico verbale – cosa che raramente succede ma che sarebbe in ogni caso perfettamente legale: basterà che le parti si avvalgano della consulenza dell’intermediario e che non mettano per iscritto di rifiutare le sue prestazioni professionali.
Nessuna provvigione è dovuta per il «preliminare del preliminare»
Come abbiamo già chiarito, l’agenzia immobiliare non può pretendere la provvigione quando tra le parti non c’è stato alcun vincolo giuridico.
Proprio quest’ultimo aspetto ha portato ad una recente ordinanza con cui la Cassazione ha stabilito che nulla spetta all’agenzia immobiliare per il “preliminare del preliminare“.
Questo aspetto va spiegato in maniera chiara. L’iter della compravendita immobiliare può prevedere un contratto preliminare che precede il compromesso vero e proprio, cioè il preliminare come tutti lo conosciamo. Questa tappa rappresenta l’impegno delle parti a stipulare il successivo compromesso. Ecco perché si chiama «preliminare del preliminare».
In questo caso, come stabilito dalla Cassazione, l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione, poiché si tratta di un accordo preparatorio tra le parti e non di un affare in senso economico e giuridico che costringe le parti ad agire al fine di arrivare alla conclusione della compravendita.