Il prezzo di un immobile è determinato da fattori che insistono sull’immobile stesso, ma anche da elementi incidentali e variabili a prescindere da questo.
Posizione
Una delle prime caratteristiche che influenzano il valore di un immobile è la sua collocazione in un quartiere piuttosto che in un altro.
In ogni città esistono zone prestigiose, non solo i centri storici, valorizzate dalla presenza di teatri, musei, piazze monumentali, giardini e parchi, aree pedonali, lungomare, lungolago e belvedere.
Alcuni quartieri diventano prestigiosi perché abitati da personaggi famosi del mondo dello spettacolo, dell’arte e della cultura. Altri perché cuore pulsante del business, dello shopping o della movida.
L’oscillazione del prezzo medio varia in funzione della prossimità a queste zone.
Dimensione e condizioni cambiano il rapporto prezzo/m²
Contrariamente a quello che si può pensare, non sempre ad un immobile molto grande corrisponde un rapporto €/m² alto, soprattutto se da ristrutturare.
Chi decide di vendere una casa di questo tipo vuole liquidare un bene che ormai è diventato un costo e che, per essere riqualificato, richiede un investimento importante.
Chi invece vuole acquistare un immobile grande da frazionare o semplicemente adeguare a standard qualitativi e alla normativa, metterà sul tavolo della trattativa l’ingente peso del futuro investimento.
Viceversa gli immobili più piccoli hanno un bacino di utenti più ampio e in caso di compravendita, a parità di condizioni, avranno paradossalmente un migliore rapporto €/m².
In ogni caso, nella determinazione del prezzo, vale la regola diffusa del principio di scarsità di una o più caratteristiche dell’immobile, dalle più semplici (come l’esposizione solare o la vista panoramica) alle più particolari, che lo rendono unico.
Per fare qualche esempio fuori standard:
- la presenza di affreschi d’epoca
- le dimore di personaggi illustri
- l’architettura e il design d’autore
Spese accessorie
Se per le generazioni dei nostri padri e nonni la casa rappresentava il bene rifugio per eccellenza, oggi resta il miglior piano di accumulo, ma pur sempre dispendioso:
- imposte per l’acquisto e IMU per la seconda casa
- spese di gestione dei servizi accessori (portineria, giardiniere, amministrazione…)
- costi di manutenzione ordinaria e straordinaria
Oggi questo impegno economico è percepito e in prospettiva, in forza della normativa europea in tema di riqualificazione e adeguamento energetico, inciderà ancora di più sulla scelta di acquisto di un immobile.
Mercato immobiliare
È determinato dal rapporto mutevole tra domanda e offerta, non solo locale, ma globale, fatta eccezione per alcune città: Milano in testa, seguita da Roma, Firenze e Bologna.
Sembra banale, ma quando sale la richiesta e diminuisce l’offerta, automaticamente inizia la risalita dei prezzi medi, così come diminuisce in caso contrario.
Tassi di interesse
Tema scottante in questo 2023 in cui la crescita dei tassi ha determinato un deciso rallentamento delle compravendite, un po’ per cautela, ma soprattutto perché ha diminuito il potere di acquisto di un’importante fascia di acquirenti.
I dati parlano chiaro, chi fino a pochi mesi fa poteva permettersi un mutuo da 150k euro, oggi, a parità di rata mensile, può permettersi poco più di 100k euro.
La motivazione condiziona il prezzo dell’immobile?
L’acquisto di casa può avvenire per ragioni diverse:
- libera dalla locazione
- emancipa dalla famiglia di origine
- migliora la qualità dell’abitare (da una casa più piccola ad una più grande; più vicina al raggio di azione della famiglia lavoro, scuola, abitudini; con giardino e spazi aperti…)
La motivazione all’acquisto è spesso determinata dall’emotività, che resta il fattore principe durante la trattativa sul prezzo.